Article : Neuilly Journal
Le 25/02/2010

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On constate aujourd’hui que de plus en plus de personnes vivant ensemble sans être mariées (concubins ou pacsés) acquièrent en commun un bien immobilier. Pour ce faire, plusieurs possibilités s’offrent à elles. Chacune ayant ses avantages et ses inconvénients. En fonction de leur propre situation, les futurs acquéreurs doivent prendre un certain nombre de précautions et choisir en connaissance de cause.

I - Les différentes options d’acquisition

- L’acquisition en indivision entre concubins

Ceux-ci ont la possibilité d’acheter en indivision. Mais il leur faut préciser, dans l’acte d’acquisition, la proportion dans laquelle chacun entend acquérir en fonction de son apport et de son financement. Cette précaution est importante car, en cas de vente ultérieure, de séparation, de décès, ce sont ces proportions qui seront prises en compte.

- L’acquisition entre pacsés
Pacs signés après le 1er janvier 2007
Pour tenir compte des critiques de la loi antérieure, le législateur est intervenu et a soumis le Pacs au régime de la séparation de biens, sauf convention prévue dans la convention de Pacs. Tout comme l’indivisaire, ces couples peuvent donc acquérir selon la proportion indiquée dans l’acte d’acquisition. Si un pacsé achète seul, le bien lui appartiendra personnellement.

Cette loi n’ayant pas un effet rétroactif, il convient donc de regarder la date de conclusion du Pacs pour savoir si elle s’applique.

Pacs signés avant le 1er janvier 2007
Les partenaires qui se sont pacsés avant cette date ont toutefois la possibilité de transférer leur Pacs en cours sous le régime de la loi 23 juin 2006 (article 47) par convention modificative.

Pour les autres, sauf convention contraire stipulée dans l’acte d’acquisition ou dans leur convention de Pacs, les pacsés sont présumés acquérir en indivision chacun pour moitié.
En outre, si un pacsé achète seul, le bien est présumé indivis et ce, alors même que l’autre pacsé n’a pas concouru à l’acte.

- L’acquisition par le biais d’une société civile
Concubins ou pacsés sont alors titulaires de parts sociales représentatives de leur apport dans le capital social de la société et ne sont pas directement propriétaires d’une quote-part du bien.

La formulation des statuts est fondamentale car ce sont eux qui permettront de déterminer les modalités de fonctionnement de la société. Par exemple, prise de décision à la majorité simple, ou des deux tiers, ou à l’unanimité.

Par ailleurs, la société pourra être très ouverte et permettre la cession de parts à un tiers, ou au contraire très fermée et nécessiter un agrément systématique, même pour les héritiers.

- Le pacte tontinier
Il s’agit d’une clause à insérer au moment de l’achat. En cas de décès, celle-ci permettra au survivant d’être considéré comme le seul propriétaire du bien. Ce dernier est donc assuré de ne pas être inquiété par les héritiers du défunt.

II - L’élément déterminant du choix :
le régime fiscal

- Les concubins
Lorsque les concubins sont demeurés en indivision sans se marier ou se pacser, les droits de succession, au moment du décès de l’un des deux et dans le cas de dispositions testamentaires en faveur du survivant, s’élèveront à 60 %, après un abattement très faible de 1 570 euros.
À défaut de dispositions testamentaires, le survivant n'aura aucun droit sur la part du défunt.

- Les pacsés
Depuis la loi TEPA entrée en vigueur le 22 août 2007, les partenaires pacsés bénéficient de l’exonération des droits de succession, tout comme dans le cas des couples mariés.
Une différence essentielle demeure cependant : il s’agit d’un avantage fiscal et non d’une reconnaissance de la qualité d’ayants droit dans la succession. Alors que, dans un couple marié, le conjoint possède des droits légaux dans la succession de son époux, le partenaire d’un Pacs n’a, lui, aucun droit en l’absence de testament.

Rédiger un testament est donc nécessaire pour désigner le partenaire comme légataire de tout ou partie de sa succession. Attention toutefois : en présence de descendants, le partenaire survivant n’aura droit qu’à la quotité disponible de la succession, déterminée par la loi en fonction du nombre d'enfants.

- Le pacte tontinier
Celui-ci donne lieu à l’application des droits de mutation (comme s’il s’agissait d’une vente, soit 5,09 %) sur la part transmise si la valeur totale du bien n’excède pas 76 000 euros au décès du premier des co-contractants et si le bien constitue leur résidence principale. Si ces deux conditions ne sont pas réunies, le survivant est redevable des droits de succession (soit 60 %) sur la part qui lui est transmise...

Les nouvelles dispositions fiscales applicables à compter du 1er janvier 2010 permettent au survivant pacsé d’être exonéré de droits de succession. En revanche, pour les concubins, aucun avantage fiscal n’est prévu.

La loi du 1er août 2007 a en effet définitivement favorisé la promotion du Pacs, alors que le concubin reste très lourdement taxé à 60 % de droits de succession.
On peut donc légitimement se poser la question de savoir ce qui différencie le mariage du Pacs.

La réponse est simple. Dans le mariage, qui symbolise la référence à la famille sur le plan civil, les conjoints ont une vocation successorale et des droits consolidés par la donation entre époux.

À la différence des pacsés pour lesquels seul un testament leur donne des droits successoraux. Une différence non négligeable qui devrait inciter à la réflexion ceux qui veulent bâtir un avenir commun.